Банк России готовит новые меры регулирования для ипотечных программ с отложенным ростом платежа, известных как «траншевая» ипотека. Регулятор намерен сократить льготный период по таким кредитам до трёх лет и обязать кредитные организации формировать повышенные резервы. Соответствующий законопроект должен выйти в начале 2027 года, а новые правила, как ожидается, вступят в силу с 1 июля 2027 года. Таким образом, у рынка недвижимости остаётся время на адаптацию к изменившимся условиям.
Схема «траншевой» ипотеки предполагает, что в первые годы заёмщик вносит искусственно заниженный платёж за счёт субсидии застройщика или особых условий банка, а затем ежемесячная нагрузка резко возрастает. По данным экспертов, такие программы занимали до 20-30% всех выдач на рынке новостроек. Доктор экономических наук, профессор кафедры финансов и кредита Северо-Кавказского федерального университета Виктория Митрохина пояснила, что подобный механизм создаёт иллюзию доступности жилья.
«Заёмщик рассчитывает на свои силы исходя из низкого первоначального платежа, но может оказаться не готов к резкому скачку финансовой нагрузки через несколько лет. Кроме того, часто низкий платёж на старте закладывается в конечную стоимость квартиры, из-за чего покупатель переплачивает за сам объект», - отметила Виктория Митрохина.
По словам эксперта, главная угроза для банковской системы при завершении льготного периода связана с ростом неплатежей: повышается вероятность дефолтов, что негативно сказывается на стабильности всей системы. Классическим инструментом макрорегулирования в такой ситуации становится ограничение льготного периода тремя годами и требование формировать повышенные резервы.
«Когда банк обязан закладывать больше денег в резервы под рискованные кредиты, у него замораживается капитал, который мог бы приносить прибыль», - объяснила Виктория Митрохина.
Повышение резервных требований означает, что кредитные организации будут вынуждены иммобилизовать крупные объёмы ликвидности в запас вместо того, чтобы направлять их в оборот. Работающие активы сократятся, а из-за снижения маржинальности банки практически полностью откажутся от партнёрских схем с застройщиками, где платёж в первые три года вырастает более чем на 20%. В долгосрочной перспективе это защитит их балансы от скрытых плохих долгов.
Для заёмщиков ограничения обернутся снижением доступности ипотеки на старте. Исчезнет возможность переждать первые годы строительства дома с низким платежом, совмещая кредит со съёмом жилья, - платить придётся сразу по полной рыночной ставке. Вместе с тем ожидаются и плюсы: застройщики больше не смогут закладывать комиссию банку в тело кредита, исчезнет искусственная наценка на жильё, которая из-за этих схем достигала около 20-30%. Граждан также защитят от жёсткого кассового разрыва, когда через 1-3 года ежемесячный платёж по договору резко вырастает.
Наиболее ощутимыми последствия будут для девелоперов. Ранее схемы с отложенным ростом платежа занимали до 20-30% всех выдач на рынке новостроек, их исчезновение заметно охладит спрос. Застройщикам придётся развивать другие инструменты привлечения покупателей.
«Чтобы сохранить темпы продаж и наполняемость эскроу-счетов, девелоперам придётся снижать цены или соглашаться на меньшую прибыль: просто заложить субсидию в стоимость квартиры больше не получится», - рассказала эксперт СКФУ.
Экономист отметила, что в Основных направлениях единой государственной денежно-кредитной политики на 2027-2029 годы Банк России последовательно прописывает жёсткий курс на борьбу с искусственным завышением цен на новостройки и околоипотечными схемами.